Как иностранцу купить недвижимость в Омане: пошаговый гайд 2026
Иностранец может владеть недвижимостью в Омане на своё имя в курортных комплексах ITC, в отведённых зонах фригольда вроде Sultan Haitham City и в отдельно одобренных проектах. Путь везде один: выбрать проект, забронировать, подписать договор, платить по этапам на эскроу-счёт проекта, принять ключи и зарегистрировать право. Заложите в бюджет регистрационный сбор 3% и небольшие фиксированные платежи, а при покупке новостройки у застройщика — НДС 5%.
Этот гайд проводит по сделке от первого вопроса «а можно ли мне здесь владеть?» до права собственности на ваше имя и того, что с ним можно делать дальше: жить, сдавать или использовать для резидентства. Все цифры — из официальных правил или из условий, которые застройщики публикуют в нашем каталоге.
Перед началом: проверьте, что иностранцу там можно владеть
Оман открыт для иностранных покупателей не целиком. Право зависит от того, где стоит проект:
- Курортные комплексы ITC. Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Yiti, AIDA, Jebel Sifah и Hawana Salalah. Собственность на дом и землю для любой национальности.
- Зоны фригольда Министерства жилья. Sultan Haitham City, Al Thuraya City, Al Jabal Al Aali и Surouh: собственность в одобренных проектах.
- Отдельно одобренные проекты. Например, Uptown в Muscat West — фригольд вне ITC.
- Особые экономические и свободные зоны. С правилами OPAZ от сентября 2026 года подходящие проекты там могут продавать юниты иностранцам в собственность (указ 38/2025).
- Всё остальное. Вне этих районов иностранец получает узуфрукт — право пользования на 50 лет с продлением до 99, а не собственность.
Полные правила и источники — на странице рынка Омана, термины разобраны в словаре.
Шаг 1. Выберите комьюнити и проект
Начните с того, зачем нужен объект. Для себя смотрите на окружение и инфраструктуру. Для сдачи сначала проверьте правило аренды комьюнити: долгосрочная аренда разрешена в курортах ITC и в Sultan Haitham City, посуточная — только там, где её допускает комьюнити, например в Muscat Bay, Jebel Sifah и Hawana Salalah.
Затем сравните в карточках четыре вещи: цену застройщика, план оплаты, дату сдачи и тип собственности. Пороги входа сильно различаются: от студии в Sultan Haitham City за 49 875 риалов до Azura Beach Residences в Al Mouj Muscat от 69 000 риалов и LUMA Residences в Muscat Bay от 99 582 риалов.
Вы покупаете напрямую у застройщика, поэтому цена в карточке — это цена застройщика. Смотрите все комьюнити или все объекты.
Шаг 2. Забронируйте объект
Платёж за бронь снимает квартиру с продажи по оговорённой цене. Его размер задаёт застройщик: The Beachfront в Jebel Sifah просит 10% при брони, а в Azura Beach Residences план начинается с 5% плюс 5%. До оплаты попросите письменное подтверждение номера квартиры, цены и графика платежей.
Шаг 3. Прочитайте договор до подписания
Договор купли-продажи с застройщиком определяет всю сделку. Проверьте, что в нём есть:
- цена и включён ли в неё НДС;
- график платежей по этапам;
- дата сдачи и что будет при её переносе;
- эскроу-счёт проекта, куда идут ваши платежи;
- регистрационный сбор и кто его платит;
- сервисный сбор комьюнити и правило аренды;
- условия перепродажи до и после сдачи.
Шаг 4. Платите по этапам на эскроу
За новостройку платежи идут на эскроу-счёт в банке, открытый под проект, и переходят застройщику по этапам стройки. Банковского кредита и процентов нет: финансирование — это план застройщика. Планы у проектов разные:
- The Beachfront, Jebel Sifah 10% при брони, 80% во время стройки, 10% при сдаче.
- Amazi, Hawana Salalah 10%, затем 82% во время стройки и 8% в конце.
- Mira Ocean Estates, Hawana Salalah 10%, 40%, затем 50%.
С готовым жильём иначе: в The Residences at The St. Regis Al Mouj Muscat, например, оплата при покупке. Перепродажа готового жилья освобождена от НДС.
Шаг 5. Примите ключи после осмотра
При сдаче застройщик передаёт готовую квартиру и наступает последний платёж. Перед приёмкой проверьте отделку, двери и окна, сантехнику и электрику и передайте застройщику список недочётов. Эта проверка называется снаггингом.
Шаг 6. Зарегистрируйте право на своё имя
Регистрация делает вас законным владельцем: право вносится в реестр недвижимости на ваше имя или на вашу компанию. Закон о реестре 2026 года (указ 56/2026, действует с 18 мая 2026) подтверждает, что иностранцы регистрируют собственность по существующим правилам владения.
Сколько стоит покупка сверх цены
- Регистрационный сбор — 3% от стоимости для иностранного покупателя плюс фиксированные госпошлины от 2 до 25 риалов. Для квартиры за 69 000 риалов 3% — это 2 070 риалов.
- НДС — 5% при первой продаже жилья застройщиком. Перепродажа от НДС освобождена.
- Сервисный сбор каждый год на содержание комьюнити: охрану, озеленение, бассейны и общие зоны.
- Ежегодного налога на недвижимость нет, как нет и подоходного налога с физлиц и налога на прирост при перепродаже — на дату публикации. Закон о налоге на доходы физлиц принят и вступает в силу с 1 января 2028 года.
Доходность аренды всегда считают до этих расходов. По Numbeo средняя валовая доходность в Маскате — около 5,3% в центре и 5,8% вне центра; чистая после сервисного сбора, комиссии за сдачу и простоя ниже. Подробнее — в данных рынка.
Резидентство вместе с собственностью
Собственность в ITC даёт владельцу и его близким родственникам резидентскую визу Омана на два года с продлением, пока объект в собственности. Пошлина — 50 риалов, минимальной стоимости объекта нет.
Отдельно есть 10-летняя «золотая» виза Омана от 200 000 риалов инвестиций; через недвижимость она распространяется на готовые объекты с титулом в ITC. Вне ITC резидентство не автоматическое, поэтому текущие условия проверяйте под конкретную покупку. Подробнее — на странице «Почему инвестировать в Оман».
Покупка из-за рубежа
Большая часть сделки не требует поездки: вы выбираете в каталоге, бронируете и платите банковским переводом прямо на эскроу-счёт проекта. Для подписания договора и регистрации до брони уточните у застройщика, принимается ли доверенность и как документы подписываются дистанционно.
Тревожные признаки
- проект не в ITC, не в зоне фригольда и не в одобренном списке, а вам обещают собственность;
- просят заплатить на личный счёт или счёт посредника вместо эскроу проекта;
- в договоре нет даты сдачи, реквизитов эскроу или регистрационного сбора;
- правила аренды, о которых вам сказали, не совпадают с правилами комьюнити.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Омане?
Да, в отведённых районах: курортных комплексах ITC вроде Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Yiti, AIDA, Jebel Sifah и Hawana Salalah, в зонах фригольда Министерства жилья вроде Sultan Haitham City, в отдельно одобренных проектах и в подходящих проектах особых экономических зон. В остальных местах иностранец получает право пользования на 50 лет с продлением до 99.
Какие сборы платит иностранный покупатель в Омане?
Регистрационный сбор 3% от стоимости плюс фиксированные госпошлины от 2 до 25 риалов и НДС 5% при первой продаже жилья застройщиком. Перепродажа от НДС освобождена. На дату публикации ежегодного налога на недвижимость нет.
Нужна ли ипотека, чтобы купить новостройку в Омане?
Нет. Застройщики продают новостройки по своим планам оплаты без процентов, например 10% при брони, 80% во время стройки и 10% при сдаче в The Beachfront в Jebel Sifah. Платежи идут на эскроу-счёт проекта.
Даёт ли покупка недвижимости в Омане резидентство?
Собственность в ITC даёт владельцу и близким родственникам продлеваемую визу на два года с пошлиной 50 риалов и без минимальной стоимости. 10-летняя «золотая» виза начинается от 200 000 риалов и через недвижимость распространяется на готовые объекты с титулом в ITC.
Можно ли купить недвижимость в Омане, не приезжая?
Бронь и платежи можно сделать банковским переводом на эскроу-счёт проекта. Можно ли подписать договор и регистрацию по доверенности, зависит от застройщика, поэтому уточните это до брони.